Dokonca aj v správach bola táto informácia skreslená. A preto Vám dnes prezradím, ako banky hodnotia príjmy voči výdavkom, na základe nariadenia Národnej Banky Slovenska (NBS):

pozriem sa na tieto otázky:

dostanem v banke toľko peňazí, koľko chcem?
budem si môcť dovoliť svoj vysnívaný byt / dom?
musím dnešné pôžičky vyplatiť skôr ako budem riešiť ďalšiu?

Tieto otázky Vám zodpoviem v článku a ukážem Vám cestu ako si to vypočítate aj sami.

Ak Vás toto zaujíma čítajte ďalej...

Prečo to vôbec vzniklo?

Úrokové sadzby na hypotékach:

Postupom času sa úroky znižovali až na svoje aktuálne minimá, aktuálne sa úrokové sadzby pri 5 ročnej fixácii pohybujú od 1,00% - 2,00% (v závyslosti od bonity)

Zdroj dát: nbs.sk, graf zobrazuje priemerné výšky úrokovej sadzby pre úvery na bývanie poskytnuté domácnostiam.

Objem poskytnutých úverov:

Pokles úrokov na hypotékach a pôžičkách na bývanie mal za následok, že ľudia si začali viac požičiavať.

Zdroj dát: nbs.sk, graf zobrazuje Úvery na bývanie v tisícoch EUR, v objeme sú započítané: hypotekárne úvery, iné úvery na nehnuteľnosti, úvery stavebného sporenia. V grafe sú uvedené iba účelové úvery zabezpečené nehnuteľnosťou.

Regulácia Národnej banky Slovenska:

Objem poskytnutých úverov na bývanie sa dostáva na "nebezpečnú hranicu" a preto Národná banka Slovenska (NBS) musela zareagovať.

A reakcia bola v podobe regulácie, ktorá obmedzuje poskytnutie hypoték / úverov na bývanie:

DTI (Debt To income) = suma pôžičiek k výške príjmu

špeciálny koeficient je 8 a príjem za posledných 12 mesiacov sa vynásobí týmto koeficientom.
ak je priemerný príjem 800€ x 12mes = 9 600€ x 8 = 76 800€ je maximálna suma pôžičiek, ktoré môžem mať. Z tohto limitu sa odpočítajú pôžičky ktoré už mám.
v prípade 2 žiadateľov 800€ + 600€ = 1 400€ x 12 = 16 800€ x 8 = 134 400€
Ak spĺňate podmienky štátného príspevku pre mladých, tzn vek do 35 rokov a príjem neprekročil 1,3 násobok priemernej mzdy v SR tak je tento koeficien 9
800€ x 12 = 9 600€ x 9 = 86 400€

LTV do 80%

skratka LTV znamená Loan To Value , teda výška hypotéky voči hodnote bytu/domu podľa znaleckého posudku
ak je znalecký posudok 100 000€, banka dá hypotéku 80 000€
aj dnes je stále možné sa dostať na 90% hypotéky, banky však majú limity stanovené 1/4 ročne ktoré musia spĺňať
- LTV 90%-100% = už nie je možné poskytnúť jednou hypotékou v banke.
- LTV 80%-90% = maximálne 25%, tzn. zo 100 hypoték poskytnutých môže byť len 25 nad 80% a banky si nad 80% hranicu dávajú príražku na úroku.

Zavedenie finančnej rezervy

od 07/2018 sa rezerva zastavila na 20%

Stres test

týmto krokom sa NBS snaží počitať s prípadným nárastom úroku
ak sa pôžička bude splácať dlhšie ako 8 rokov počíta sa s navýšením o 2% (max do výšky 6%)
- ak je hypotéka 40 000€ na 30rokov s úrokom 1,50% splátka vychádza 138,05€, do prepočtu pôjde splátka pri úroku 3,50% teda 179,62€
ak ide o hypotéku so Štátnym Príspevkom pre Mladých (ŠPM) stres test sa pripočíta k úroku bez zvýhodnenia. Ak je úrok so ŠPM 0,05% plný úrok je 3,05% a stres test bude počítaný pri úroku 5,05% - toto pravilo sa týka starého príspevku pre mladých
pri fixácii nad 10rokov počíta sa stres test/ navýšenie úroku o 1%
pri úveroch s fixnou úrokovou sadzbou počas celej doby splácania sa stres test neuplatňuje

Priemerný príjem

príjem je v čistom za posledných 6 mesiacov
- ak zamestnanie trvá 4 mesiace je to (0+0+600+600+600+600 = 400€ priemerný príjem)
- počita sa len aktuálny zamestnávateľ, do priemeru nevstupuje príjem od predchádzajúceho zamestnávateľa
- u živnostníka sa vychádza zo vzorca (základ dane - daň)/12 = čístý mesačný príjem
- u jedno osobovej s.r.o., prípadne manželov vlastniacich s.r.o. je možné vychádzať z výpočtu: 10% z obratu/12

Tieto opatrenia sú minimálne odporúčané, ktoré majú banky sledovať. Nevzťahujú sa na refinančné pôžičky / hypotéky, ktorými sa splácajú iné úvery na bývanie.

Ako sa to počíta?

1. Od príjmov sa odpočíta životné minimum.

Životné minimum(1.7.201 - 30.6.2019):

hlavný žiadateľ = 205,07€
spolu žiadateľ = 143,06€ (manžel/ka, druh/ka, ručiteľ)
dieťa = 93,61€
ak máme manželov a 2 deti a príjmy sú 600€ a 400€, tak potom:
- príjmy 1 000€
- životné minimum 205,07€ + 143,06€ + 93,61€ + 93,61€ = 535,35€
- ROZDIEL je 1 000€ - 535,35€ = 464,65€

2.Od zostatku sa odpočíta rezerva.

aktuálne 20%
- rezerva 20% zo sumy 464,65€ = 92,93€
- OSTANE 1 000€(príjem) - 535,35€(živ.minimum) - 92,93€(rezerva) = 371,72€
pre splátky ostáva suma 371,72€

3.Spočitajú sa všetky splátky spolu

splátky sa počítajú so stres testom opísaným vyššie
ak chcem hypotéku 50 000€ na 30 rokov a dnes mi dávajú úrok 1,50% budem mať splátku 172,56€, či hypotéku dostanem potrebujem pripočítať stres test teda na úroku 3,50% a splátka je 224,52€
z 2 kroku vidím sumu 371,72€ a splátky mi vyšli 224,52€ = 147,20€ ja rozdiel
NBS hovorí o tom že rozdiel výšky splátok a "suma z príjmov" musí byť aspoň 1€

ak by som mal z minulosti pôžičku so splatkou 140€ tak by to bolo 140€ + 224,52€(nová hypotéka) = 364,52€
- pôžička je do 8 rokov, takže stres test nepripočítam
371,72€ - 364,52€ = 7,20€ - ešte stále je to v banke priechodné

Pre vizuálne typy:

ja mám v exeli túto kalkuláciu uloženú, aby bola po ruke
príklad: manželia, 2deti, pôvodná pôžička 140€ splátka, nová hypotéka 50 000€ na 30 rokov, úrok 1,50%

Na záver:

Verím, že sa mi podarilo Vám trochu objasniť túto problematiku, ak by sa Vám to stále zdalo komplikované / nezrozumiteľné neváhajte sa obrátiť na profesionála, ktorý Vám pomôže takýto prepočet urobiť šitý Vám na mieru.

✔️ Ak sa v tejto oblati neorientujete
✔️ Neznášate behanie po úradoch
✔️ Strácate sa v birokracii okolo vybavení hypotéky
✔️ Nie ste si istý, či v banke dostávate pravdivé a úplné informácie
✔️ Plánujete kúpiť byt, dom, pozemok alebo stavať

Tak presne pre Vás je nasledujúca časť. Dozviete sa ako vybaviť hypotéku a môžete získať plnú podporu počas vybavovania Vášho vysnívaného a vlastného bývania s garanciou najlepšieho riešenia na trhu, šitého priamo pre Vás.

Ak Vás zaujíma viac, kliknite na nadpis alebo obrázok nižšie ⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️